2012年1月24日 by sonoda
こんにちは、園田です。神戸の不動産コンサル日記をお届けします。
本日は、借地権と底地の関係について。
最近、借地の相談がありました。
商売をされている方が、もう一店舗、出したいということで
銀行に相談にいったとの事ですが、現在の店舗は借地の上に建っているので
地主の同意が無い限り、担保には適さないといわれました。
仮に今の店舗が所有権であって、担保にできるのであれば
新しい店舗と両方の評価をしてもらうことで、新店舗の購入費用全額を借り入れることも可能です。
今回のケースは、新しく出す店舗しか担保にはいれられません。
そうすると、一般的には新しく出す店舗の評価の７割～８割しか融資がおりないのが現状です。
その結果、開店費用、設備を含めて相当な現金を用意しなければなりません。
借地であるためこの計画は不可能ということがわかりました。
そこで提案です。
借地権をお持ちの方は、地主さんに対し、譲ってもらうのがベストです。
ではどういう時に地主さんから、土地を買うことができるのでしょうか？
一番多いケースは、地主さんのところに相続が起こったときです。
そのためには日頃から土地を買い受けたい旨を、申し入れておくことが必要です。
不動産は売りに行くと安くなり、買いに行くと高くなるのが、普通です。
したがって地主さんが土地を売ろうとした場合に
買いたいと言われたところから、声を掛けるケースが多いからです。
借地人も相続が起こったときに、相続の対象となります。
住宅地で路線価の５～６割、商業地で７割が相続税の対象となります。
以前にもお話しましたが、借地権の売買は実態として土地の価格の２割程度がほとんどです。
しかし、税金の対象は５割以上になります。
ですから借地権をお持ちの方は、相続が起こる前に、矛盾を解消しておく必要があります。
本日はこのあたりで。
