神戸の不動産コンサル日記をお届けします。

先のブログで、NEXTイレブンが今後の世界経済に重要な役割を占めるとお話しました。

その中でも私は日本の近くで大きく成長するのは、インドネシアだと思います。

なぜならインドネシアの人口は２億９千万　世界第４位で、現在も人口は増加しているからです。

ゴールドマン・サックス社の予想する２０５０年、世界のGDPで

インドネシアは日本をやや抜くともいわれています。

あとたった、３８年ほどで日本を抜く計算がされているのです。

そのゴールドマン・サックス社のGDP予測

１位　中国　７０兆ドル

２位　アメリカ　３８兆ドル

３位　インド　３７兆ドル

４位　ブラジル　１１兆ドル

５位　メキシコ　９兆ドル

６位　ロシア　８兆ドル

７位　インドネシア　７兆ドル

８位　日本　６．６兆ドル

上記のように、日本は８位に転落すると予測されています。

日本の問題点は、ご存知のとおり人口の減少であります。

現在、日本の出生率は、女性１人あたり１．４人です。

したがって、１００組の男女が次の世代になると、１４０人の子供、７０組の男女になります。

その次の世代になると、９８人の子供、４９組となり、３割ずつ減っていく計算です。

少子化対策の効果がなくては、５０年、６０年後には日本の人口は半分になります。

当然、GDP総生産量は上がりもせず、下がる可能性が高いのです。

先日もインドネシアに行ってまいりましたが、

今のインドネシアは昔の日本列島改造論の頃とよく似ていました。

あちこちで開発がどんどん進んでおり、まさに開発ラッシュといえるでしょう。

すでに、多くの企業がインドネシアに進出している傾向をみても、

インドネシアの成長は確実であると思われます。

不動産の相続相談は㈱江戸町商會へ

先日、竹中平蔵氏の講演を聞いてきました。

今回はその内容について少し触れたいと思います。

いま、ヨーロッパの通貨不安が問題になっています。

この度のフランス総選挙で大統領が交代しましたが、

新しい大統領の今後の動きが世界経済のポイントの一つです。

今までの政策を尊重するか、しないかによって大きく展開がかわることでしょう。

もし、これまでの政策を無視して新たな政策を打ち出すと

ここ数年の日本の民主党のようになる可能性が高いです。

この民主党政権になってからというもの、

経済が混乱していることは、皆様ご承知のことと思います。

さて、今後の世界経済をみる中で注目しなければならないのは、

NEXTイレブンといわれる国々の成長度合いです。

その１１カ国とは、イラン・インドネシア・エジプト・韓国・トルコ・ナイジェリア

パキスタン・バングラデシュ・フィリピン・ベトナム・メキシコの国々です。

現在、世界経済の２０％を米国、同じく２０％をヨーロッパ連合で、

そしてBRICsとよばれる４カ国（中国、インド、ブラジル、ロシア）が２５％を占めています。

つまり米国、ヨーロッパ、BRICsで世界経済は動いているという訳です。

しかし今後はNEXTイレブンといわれる国々の世界経済の占める割合が増え続ける可能性があります。

アジアの国で、NEXTイレブンに含まれているのは、韓国、フィリピン、ベトナム、インドネシアの４カ国です。

「日本の近くの４カ国が含まれている、だから注目しておく必要がある」

と竹中さんはお話されていました。

わたしの注目はインドネシアです。

その理由については次回にお伝えします。

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本日は、地球の環境に配慮した不動産（環境不動産）について。

地球温暖化など環境問題への取り組みは、

昨今のテレビや雑誌で取り上げられているように、現代社会の大変重要な課題です。

特に不動産分野（業務部門や住宅部門）においては、

二酸化炭素の排出量が日本全体の３分の１を占め、環境問題との関わりが非常に大きいのが現状です。

そのため不動産分野における、環境に配慮した取り組みは不可欠です。

●環境不動産の基本的な考え方

２００６年、国連の事務総長から金融業界に「責任投資原則」が提唱されました。

責任投資原則とは ↓　↓　↓

投資家から運用を委託されている機関投資家は、

環境・社会・企業統治の観点より

社会的責任をきちんと果たしている企業・団体に投資し、

責任ある投資活動を行なっていきましょう！

と提唱された世界共通のガイドライン的な位置づけの内容です。

世界的な動きとしては、こういった提唱もあり、投資家の環境分野への意識は高く、

また、環境不動産がビジネス上の差別化要因や競争力になると考える企業も増えてきています。

●環境に配慮した不動産とは

では具体的に環境に配慮した物件とはどのようなものでしょう？

例えば、太陽光発電、屋上緑化、CO2の排出が少ない、電気を使わない、

川の傍にあり自然の冷暖房が期待できる、

といった環境・地域社会にやさしい物件が挙げられます。

●環境に配慮した不動産の購入・投資のメリット

今後は前述の「責任投資原則」もあり、我が国でも環境配慮型物件の金融の条件が、

益々良くなることが考えられます。（買う人にとって融資がつきやすい）

不動産の購入や投資の予定がある方は、このような環境に配慮した物件を買っていくことが良いでしょう。

環境を基準に、不動産や企業を選ぶ時代の到来です。

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前回、暴対法は、「暴力団を指定し、認めているけれど、開示（公表）されていない」

暴排条例では、「暴力団と付き合ってはいけない、有益（利益供与）なことをしてはなら無い、されてもなら無い」

と明記されているが、誰が暴力団か分からないということをコラムにしました。

今回は、この矛盾について事例を挙げてご説明します。

暴排条例で「不動産業界は暴力団関係者と取引してはならない、販売してはならない」とあります。

しかし、現実として裁判所では、購入者を限定することなく競売が行われています。

ある物件を裁判所の競売で落札した会社がありました。

ところがこの会社、実は反社会勢力の企業舎弟だったことが後日になって分かったのです。

今までこの物件を借りていた賃借人は、新しい反社会力勢力の家主に家賃を支払わなければなりません。

利益供与に該当する事になります。

裁判所が売った相手が、反社会的勢力であれば

本来は裁判所が罰せられるべきであり、こんなケースはどう考えるべきなのでしょう？

このような問題が実際に起きているのです。

暴排条例の理念はしっかりしていますが、現実の運用は機能をなしていないのです。

顕著な例が、この裁判所の競売であるといえます。

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本日は、不動産業界における暴力団対策法（暴対法）と暴力団排除条例（暴排条例）について

私の思うことをお伝えします。

まず、暴対法、暴排条例の違いについて簡単に説明します。

暴対法とは、国が暴力団について指定し、

問題があった場合について取り締まることを法律化したものです。

対して暴排条例は、都道府県の全てで施行されており、

暴力団との付き合いの禁止が定められています。

（反社会勢力の資金源を断つことが目的です）

では、不動産の取引の現場において、どういうことが起きているのでしょう？

金融機関は、売主、仲介業者、その他取引に関わっている人の中に

反社会的勢力の影が見受けられると、融資をしてくれません。

このため、取引不成立、物件が売れない、といった事が生じます。

もちろん銀行からお金を借りず、キャッシュで購入することもできますが、

その物件を売る際に、物件に対して融資がつきません。

●ここで問題提起です。

暴対法では、22の暴力団が指定暴力団とされています。

国の法律では、指定し認めていますが、民間には個々の内容まで開示されていません。

このため暴排条例では、一般人が暴力団関係者に利益供与をしてはなら無い、又されてもなら無い、

と明記されていますが、誰が暴力団関係者か分からないというのが現実です。

つまり私たちは、暴排条例を遵守しようとしても、実行出来ないのです。

次回は、暴対法と暴排条例の矛盾が招いた、具体的事例をお伝えします。

※暴力団排除条例　参考

兵庫県では平成２３年４月１日より施行されています

兵庫県警察ホームページ　http://www.police.pref.hyogo.jp/seikatu/boryoku/index4.htm

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本日は、先日に伺った沖縄と小笠原の不動産状況をお話いたします。

沖縄の不動産状況は、いま一つの感がありました。

特にリゾート地はリーマンショック以降低迷しており、

物件によっては、相当な値交渉も可能とのことです。

言い値が坪単価７万～１０万のリゾート地も交渉次第で、

その半額以下でなった例があるようです。

また、那覇市内の新築１LDK（４０㎡程度）は、

家賃４万５０００円で募集をしていました。

本土の６～７割の水準です。

小笠原は、民有地が少なく高値安定型の様子でした。

人口約２０００人の父島のメインロードといっても、

ポツポツ店舗がある程度ですが、坪単価５０万はするそうです。

しかも小笠原では、建築費がバカにならない事に驚きです。

本土の約３倍が標準だそうです。

なぜなら建築資材も職人さんも全て本土からの移動になり、

小笠原特有の台風やシロアリ対策も必要なためと聞きました。

したがって一戸建ての建築費が３０００万円を超えることになります。

１００坪の土地に家を立てるとなると、８０００万円以上掛かります。

賃貸住宅もその影響で、１ルームで月額６万円はくだらないという東京並みの価格です。

ちなみに警察の官舎はゆったりとしたファミリータイプで３万５０００円と、

一緒に山歩きをした警察官に教えて頂きました

以上、不動産状況をお伝えしました。

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リノベブログも前回の更新から随分経ちました。

そこまで忙しいわけでもないのですが、なかなか更新できません。

だからといって何もしていないわけではありません！

先日仲介させて頂いた区分所有をオーナー様自らリノベーション中という、

只今絶賛工事中な物件があります。

因みに賃貸募集中なので、気になった方はご連絡を。

某有名ブランドショップなどの内装も手掛けるオーナー様。

正直経験や知識が僕等とは全く違うｗ

スタートラインが違うので、過去に見たこともない賃貸物件になるでしょう。

で、実際にオーナー様のイメージに、賃貸のニーズ・・・

打合せを重ね完成に向けて後10日ほどで完成します。

image

イメージはオールドアメリカ。

落着く大人な空間。

僕も楽しみでしょうがありません！

今回はちゃんと完成したら写真載せますのでｗ

 乞うご期待！

本日は、時間（じかん）と時間（とき）について。

２月末から１０日ほど、日本の南の島をめぐりました。

悠久の時間の中で、さまざな思いが心に浮かんできました。

特に船の上では、日常生活では体験できない、時間を感じました。

『忙しい』という字は、『心を亡くす』と書きますが

日常生活は、心をなくしている人が大半ではないでしょうか。

・時間（じかん）がくる

・時間（じかん）が迫る

・時間（じかん）に間に合わない

・時間（じかん）を守れ

・時間（じかん）が足りない

普段使う時間とは、約束、義務的な感じがします。

非日常の中では、時間（とき）を感じることができます。

・時間（とき）を楽しむ

・時間（とき）にまかせる

・時間（とき）を分かち合う

・時間（とき）は流れる

今回の旅では、

流れる時間（とき）の中に

身を任せる過ごし方ができました。

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本日は、不動産購入・運用、今後の動向について。

不動産の業界では、以前にも申し上げましたが今後の動きとして

・人の集まる場所、

・人の好む場所、

・どうしても必要な場所

この３点が、生き残ることになると考えます。

例えば、リゾート地については、好まれる場所と、そうでない場所に差が出てきます。

商業地では、人の集まる場所・そうでない場所に差が出てきます。

住宅は、どうしても人間生活に必要なものであります。

したがって、最低限の住む場所を確保しなければなりません。

低所得者用の住宅で住みやすい場所、住み慣れた場所、

なおかつ価格の低い（賃料が安い）不動産は最後まで必要だと考えます。

また便利で環境が良く多くの人が好む住宅地も、生き残れる場所の一つだと考えます。

今後の不動産を購入・運用していくにあたり、このことは重要と思います。

皆様のご選択を・・・

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なぜ、いま、大阪の橋下市長が人気者なのでしょうか。

わたしは、スピード感があるからだと思います。

毎日、ニュースにならないことはないほど

次から次へ、政策発表とその展開をされています。

そして目に見える結果が出ているからではないでしょうか。

どんな仕事も、その相手やお客様に中身が見えるようにしていくことが、

改めて重要と感じるこの頃です。

このことが国政の場においても、反映されることを望む人は多いと思います。

今後の動向に注目したいと思います。

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