2010年1月

神戸の不動産コンサル日記 :ラーメンはスープと麺が一体で「ラーメン」。土地も借地権と底地権で一体なんです。

sonoda 2010年1月31日 by sonoda

こんにちは、園田です。

神戸の不動産コンサル日記をお届けします。
2010年も始まったと思えば
もう2月ですね。

本日は「ラーメンはスープと麺が一体となった食べ物。
土地も借地権と底地権で一体なんです」をお届けします。

「園田さん!ラーメンって何をいきなり・・・」
と思われたかもしれませんが、、、
土地には借地権と底地権があって
2つ揃ってはじめて通常の売買ができるということなんです。

以前のコラムで
「両親が亡くなり、相続を受けた家が
実は地主から土地を借りていたものであって
空き家にも関わらず、
毎月75000円の地代が発生しており、今後の解決策は?」
という相談について書きました。

この問題が完結しましたので、
本日はその内容をお伝えしようと思います。

冒頭にも書きましたが
まずおさえて頂きたい事として
土地は「借地権」と「底地権」が揃って
はじめて通常の売買ができる、ということです。

今回の相談者のように「借地権」しか持っていない場合、
リフォームをする、名義変更するなど
何かしようとする度に
「底地権」を持つ地主さんの承諾が必要となり、
また変更料も支払わなければならない、自由がきかない、
ということを理解ください。

考えられる解決方法は下記の3つとなります。

解決策①
地主から底地を買って売却する。(相場は完全所有権の40%~60%)

解決策②
地主に借地権を引きとってもらう(相場は完全所有権の30%~40%)

解決策③
借地権を第三者に売却(相場は完全所有権の15%~30%)

先ほども申し上げましたが、
借地権は名義変更や、リフォームでさえも
地主の承諾がいるメンドクサイ事が発生するため
解決策③の第三者への売却は不可能に近いです。

そこで解決策①か②ということになります。
今回、この相続を受けたのは3人姉妹でして
当初は②の地主さんに交渉(いやいやお願い?に近い)を
ご自分達でされたそうです。

しかし何事もそうですが、
お願いするほうの立場は弱くなるもので・・・
3人のお嬢様方で地主のところに乗り込んでも
ハッキリいって歯が立ちません、、、

当然、地主は土地に関してはプロフェッショナル。
地主は土地を貸すことを商売(事業)として
行っているので素人では絶対に負けます!
また「お爺さんの時は」とか、「お母さんの時は」など、、
家族の文句や悪口を言われるとこちらは感情的になってしまい
大抵は、地主のペースになり
言いくるめられてしまうケースが大半です。

売買というものは
誰もが高く売りたい、安く買いたいを主張するので
当然話はまとまりません。。。
そこで私のところで交渉をさせて頂くことに。

結論を申し上げますと
解決策②「地主と交渉」で、
坪単価100万円のところ
借地権解除金として36万で
引きとってもらうことになりました。
なお、契約日から荷物の引越し
建物の取り壊し期間の9ヶ月分
地代約70万円は免除して頂くことで合意となりました。
両者、最後は納得のいく契約が締結できました。

最後に、昔は土地を借りることが当たり前でした。
まだまだ兵庫、大阪、京都で借地権のみを
保有している方は沢山おられるかと思います。
「借地権」は大変ややこしいです。
生きている間に解決しておくことをおススメします。
借地権の場合は「借地権解除」を行わなければ
永久に子孫が地主にお金を支払うことになりますよ。

仮に、お子様供が国際結婚されて
相続の対象が世界各国に飛び散った場合
相続代表者は相続対象者全員の印鑑を
集めるだけでもひと苦労ですから・・・。
その上、地主交渉です。

10年後の借地権問題は
もっとややこしくなりそうな気配です。。。

本日はこのあたりで。

 

不動産の相続相談は㈱江戸町商會