2011年2月

神戸の不動産コンサル日記 :不動産M&A 最終的な値段決めについて

sonoda 2011年2月28日 by sonoda

第5話 最終的な値段決めについて

こんにちは、園田です。

これまで売り手側の税金対策について述べてきましたが、

買い手がいて、はじめて売買が成立します。

買い手には買った土地を売った際に

40パーセントの法人税が掛かってきます。

そのため60パーセント、すなわち6億で買っておくと損はしません。

昨日までのコラムでお話したように、

普通に土地を売買した場合は

売主(社長)の手元に30パーセント(3億)しか残りませんでした。

もし6億で株式を売った場合は売主(社長)に4億2千万が残ります。

3億に比べても1.4倍になります。

この様な事から、標準的な株式売買価格は、

不動産価格の約40~60パーセントが大勢を占めています。

もちろん隣地所有者が買う場合等の特殊用件がある場合は

不動産価格と変らない株式売買も存在します。

今回は5回シリーズで不動産M&Aの基本部分をお伝えしました。

 

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神戸の不動産コンサル日記 :不動産ではなく株式を売却したら沢山のお金が残った

sonoda 2011年2月18日 by sonoda

第4話 不動産ではなく株式を売却したら沢山のお金が残った

こんにちは園田です。

前回では、法人が不動産を売却した場合の例をお伝えしました。

今回は不動産を売るのでなく、

株主(社長さん)が印刷会社を売る場合の税金についてお話します。

印刷会社の社長さんは、株式100%を売却します。

資産である不動産が10億円ですので、10億円で会社を売却となります。

(印刷会社の売上は全く上がっていないことや、印刷の機械の資産価値については今回は省略します)

印刷会社が不動産を売ったのではなく、

株主が株式を売ったのですから10億円は株主(社長さん)に直接入ります。

個人株主が株を売却した時の課税は

非上場株主の分離課税で20パーセントです。

税額は約2億円。つまり株主に8億円のお金が残ります。

手取額も多いし、会社を整理する面倒もなくて良い。

株主にとっては大満足の結果です。

これが不動産M&Aという手法です。

 

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神戸の不動産コンサル日記 :不動産M&Aコラム 売れたのにこんなに税金?!

sonoda 2011年2月16日 by sonoda

第3話 え?不動産が売れたのにこんなに税金とられるの?!

こんにちは園田です。

不動産がの売却に必死の印刷会社のお話の続き。

今回、上手く会社の不動産がが売れたとしてどれぐらい税金が取られるのでしょう?

まず、売った金額に法人税が掛かります。

満額の10億円で不動産がを売却できた場合

40パーセントの税金が掛かり、つまり4億円が法人税です。

6億円が会社に残りますが、このお金はあくまでも会社のお金です。

その後、会社から株主(社長さん)にお金を移すときに、

次は所得税がかかります。

最大で50パーセントの所得税がかかりますので

最終的に株主(社長さん)の手元に残るのはせいぜい3億円程度でしょう。

10億円の土地を売却し、現金化した時には、元々の約30パーセントの3億円しか残りません。

まさに税金の二重払い。

これがよくあることなんです。

少しでも大きくの現金を獲得する手法が「不動産M&A」です。

次回は、不動産M&Aを実施した場合の税金についてお伝えします。

 

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神戸の不動産コンサル日記 :不動産M&Aコラム 不動産を売却して老後の資金に

sonoda 2011年2月15日 by sonoda

不動産M&Aコラム Part.2

「事業が衰退傾向。法人が保有する不動産を売却して老後の資金に」

こんにちは園田です。

本日は事例でお伝えします。

事業が衰退傾向の印刷会社さんのお話。

印刷会社の二代目である社長さん、

お父さんから印刷会社を受け継ぎ(株式も100%譲り受け)

事業を営んでおりますが

昨今の不況から全く売上があがらず困っておりました。

この度、老後の資金のために、

印刷会社が保有する不動産を売却し老後の資金に充てようと考えています。

土地の評価額は、なんと10億円。(建物は古い為、評価はありません)

それを聞いた社長さんは、なんとか老後の資金をつくろうと必死です。

さて、上手くこの不動産を売却できた場合に

いくら社長さんが現金を手に入れることができるのかsign02

次回でシミュレーションしてみましょう!

意外と税金がかかるんです。

 

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神戸の不動産コンサル日記 :不動産M&Aコラムはじまります

sonoda 2011年2月11日 by sonoda

こんにちは、園田です。

神戸の不動産コンサル日記をお届けします。

 

本日は不動産M&Aについて。

会社の売買のことを「M&A」といいます。

M&Aとは、合併と買収。Mergers and Acquisitions、(合併と買収)の略。

会社の売買とはその会社の株式を売買することです。

不動産M&Aとは、主な資産が不動産の会社の場合、

不動産売買を会社売買の形式で行うことをいいます。

土地や建物を仕入れる代わりに、会社ごと買ってしまうという手法です。

次回からのコラムで売り手のメリットや買い手のメリット

今後の活用方法等について記載していきます。

 

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