2011年8月

神戸の不動産コンサル日記 :お盆に思うこと (後半)

sonoda 2011年8月18日 by sonoda

(後半)・・・東洋不動産入社後

不動産は、収益を生み人をしあわせにしてくれるもの、と信じていた私には違った現実がありました。

土地にこだわるばかりに、銀行の言いなりになっていく工場主。

従業員のストライキにふらふらになる中小企業の社長や病院経営者。

連鎖の手形負債で田畑家屋敷を処分する経営者。

相続対策と勧められ、借金して不動産購入ごバブル崩壊、家屋敷まで手放した地主さん。

動かない不動産が動くのは「幸せが膨らむとき」と「不幸」の二つだけ。

しかも急ぎ仕事は「不幸」が中心。

私は、銀行系不動産の担当者として、だめになっていく会社、V字回復する会社を

沢山見て沢山手伝ってきました。

 

ただし、自分はぬくぬくとした幸せの中で。

でもある日音もなくやってきました。私のところにも。

 

自分のせいでなく兄弟のために負債を背負い、

その作業の不始末から他人のために担保提供。弱かった私は「自殺」さえも考えるほど衰弱しました。

 

このままでは誰も幸せになれないと、「銀行」と交渉し「債権者」にお願いし、

何とかバブル直後のこの事件から15年をかけて解決してきました。

 

家賃を受け取りながら交渉してきたので必要になる経費も捻出でき、

心も折れず有りがたかったと今でも思っています。

 

平成20年に長年勤めた会社を円満退職し、

連れ合いの会社である株式会社江戸町商會に入りました。

30数年間の経験を少しでも業界人として生かせればと、日々業務に取り組んでおります。

これが私の生い立ちであります。

 

不動産の相続相談は㈱江戸町商會

神戸の不動産コンサル日記 :お盆に思うこと (前半)

sonoda 2011年8月17日 by sonoda

こんにちは、園田です。

神戸の不動産コンサル日記をお届けします。

 

お盆で先祖供養されていると思います。

私も亡き父親・母親・祖父・祖母を思い出しております。

そこで今回、祖父を思い出し、私の生い立ちを書いてみました。

 

(前半)・・・就職に付くまで

昭和25年1月25日 船場で大正元年より不動産業を営む、

「園田吉之助商店」の三代目次男として生を受けました。

戦前、私の爺さんは「北新地」の芸子衆を2台の自家用車に乗せて

「有馬」なんぞに繰り出したゴシップ記事を、今で言う「週刊誌」にかかれるぐらい羽振りもよかったそうです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(クリックで拡大します、新聞のゴシップ欄に爺さんの名前が)

 

また関西経済界の御仁との付き合いも深くあったようです。

例えばある日、「阪急電鉄」の「小林一三」氏が、今日の宝塚線を石橋から宝塚まで伸ばそうかと相談がありました。

周りの土地も買うて宅地分譲しはったらどうですか。

住人も増えるし、当然利用者も増えますよって。

と答えたそうです。

爺さんがいなかったら・・・今、阪急電鉄は宝塚まで伸びず沿線を開発して住宅化されていなかったかも知れません?

 

その他、サントリーの鳥井氏、中山製鋼の中山氏、内田洋行の内田氏、等とのお付き合いがありました。

笹川良一氏も出入りされていたそうです。

 

そんな家・・私が生まれた頃でも当然お手伝いさんがいました。

いわゆる「ぼんぼん」として育てられました。

 

中高では勉強も遊びも中途半端・・大学も就職も真剣ではありませんでした。

実家に不動産があり、一生食うには困らないとそのときは思っていたからです。

選んだ会社も「東京」行かなくていいから。大好きな関西から離れなくていいからです。

宅建も学生時代にとり、三和銀行系の「東洋不動産」に入社出来ました。

家から地下鉄一本で、大阪本社と言うのが、私が選んだ理由でした。

 

不動産の相続相談は㈱江戸町商會

神戸の不動産コンサル日記 :経営者は不動産の価値をしらなければならない

sonoda 2011年8月3日 by sonoda

こんにちは、園田です。

神戸の不動産コンサル日記をお届けします。

 

本日は、先日のセミナーでお話した内容をお伝えします。

『経営者は不動産の価値をしらなければならない』

まず、中小企業の経営者は会社の実態(不動産の価値)を十分に知っておく必要があります。

特に時価が解らないと、拡大も解散も譲渡もできません。

貸借対照表に現れている数値と、本当の会社の持つ数値は違う部分があります。

 

たとえば、

売掛金、未収入金等、完全に入金できるとは限りません。

在庫もそうです。

仕入れた価格より、下がるケースもあります。

 

でも、

もっともその差がでる可能性のあるのが不動産。

特に土地の価格です。

バブル期に取得された土地は商業地で80~90パーセントの減価。

住宅地でも50パーセント以上減価しているのが現状です。

 

これとは逆に昭和40年ごろまでに取得された土地は、

たとえば、100万円で購入した土地が何億にもなっているケースがあります。

なんと100倍以上です。

 

表面では経営拡大していると思っていても

現実は含みの大きい資産の担保力で

資金が回っているに過ぎない会社もあります。

 

解散と譲渡は後継者がいない時におこる現象です。

最近の統計では、日本の企業の40パーセントが後継者不在です。

後継者のいない経営者は時期をみて解散(廃業)か会社譲渡を考えなければなりません。

 

ここでも会社の本当の数字や実力を十分把握したうえで、

その時期を決定することが大切です。

特に譲渡は資産勘定がプラスでないと成立しません。

 

私の経験からは、経営者が解散や譲渡を思い立った時は

早く実行された方が結果がよかったケースが多いです。

いずれにしても自社の真の数字、価値を把握していくことが大切です。

本日はこのあたりで。

 

PS.

一般社団法人日本不動産研究所の

福島原子力発電所事故による不動産市場への影響と

放射能汚染の影響を受けた不動産の評価の考え方について

まだコメントが発表されておりません。

今回の震災が、ある程度収束傾向になった段階で発表されると考えます。

 

 

不動産の相続相談は㈱江戸町商會