2011年12月

神戸の不動産コンサル日記 : ポルシェか、収益物件か?

sonoda 2011年12月20日 by sonoda

こんにちは、園田です。

神戸の不動産コンサル日記をお届けします。

 

昨日、中小企業の若い経営者が集まる忘年会に参加しました。

その中で、最終的な結論として、『 収益不動産を買おう 』と落ち着きました。

それは、こんなお話から結論に至ったのです。

 

知り合いのオーナーは、ポルシェに乗っておられる!

という彼らの会話から、ポルシェは一体、いくらするんだろう。となりました。

ある人が、『おそらく、安くても1500万ぐらいはするのではないか。』

 

わたしはその時このように申しました。

「1500万円で中古のマンションをいくつか買ったらどうですか」

中古マンションをうまく、買うことができれば、年間NET10%以上の利回りが望めます。

仮に1500万だとしますと、年間で150万円

10年で1500万円。

かたやポルシェは、維持費用、保険費用、税金もろもろ掛かります。

人気のある車なので、中古市場で高く売れるポルシェですが

10年たった時、ポルシェは500万円以上には売れないでしょう。

 

そうすると、10年のちには

ポルシェの人は 資産 500万

マンションの人は 資産 3000万円

2500万円の差がでます。

 

どっちを選びますか。これは10年後の姿が違ってくる典型的な見本です。

 

儲かっているときは、どうしても派手になったり

見栄をはったりしてお金を使うものですが

堅実に資産運用に回しますと、20年、30年後にどのようになるでしょう。

 

20年後の自分がどちらになりたいか。

これを皆様に問うた時、ポルシェより不動産と結論にいたりました。

とはいえ、年をとった今なので、このような事を言えますが

私も若いころは地味な中古の収益マンションより、ポルシェに乗りたかったものですが。

 

不動産の相続相談は㈱江戸町商會

【満室管理日報】 巡回・愛

sueyoshi 2011年12月16日 by sueyoshi

12月12日 満室管理日報です

月曜日は恒例の【巡回】日
エクセルヴュー・KSメゾンの巡回に部長竹中行きました。

良くある例えに

「お鍋見といてー」と言って頼んだら「マルこげ」になっているのを
見てました。
と同じで、「巡回」も問題意識をもって見て来なければなりません。

長年の感ではなく「愛」を持っているかにかかっています。

(株)江戸町商會は「愛」を持っています。

【満室管理日報】 満室御礼中

sueyoshi 2011年12月14日 by sueyoshi

12月9日 満室管理日報 です。

神戸市中央区楠町に在す「エクセルヴュー神戸」は2011年8月中旬から23室
全部埋まっている。所謂満室状態。

ただ、ワンルームマンションの為、2月3月に退去が予想される。
出るのは転勤とか就職とかいろいろあるが
留めることはできない。

我々が出来る最大のことを行うだけだ。

マンション周りの最新の情報を
オーナー様に説明し
早急なる「攻め」の営業に出る。
今期退去の連絡少ないことを祈りながら。

収益マンションを満室にする管理は㈱江戸町商會へ

【満室管理日報】 Excelの表

sueyoshi 2011年12月13日 by sueyoshi

12月8日 満室管理日報です

マイクロソフトのofficeを使っている。
賃料管理はExcelを使っている。
派遣で来ていてくれた本物のスーパー事務員さんが
さくさくと作ってくれていた表・・・・・なのに・・・・、

なんだか、色んな手が加えてあって????。

Excelは特に、作った人の癖が出やすい。

頑張るぞー。
得意でないが、いっちょう、本読みながら基本をマスターしてみるか。
いままで、見よう見まねでやってきたが、使いこなしてみようかと、またしても
前向き。

大幅には変更しないが

「老眼」でも見えるようにまずは大きくしてみよう。

 

 

 

【満室管理日報】 部長竹中

sueyoshi 2011年12月13日 by sueyoshi

12月7日満室管理日報です

当然訪れた「引継」のない「引継」にめげず
部長竹中は、巡回へと出かけた。
江戸町商會では、「危機管理」と称して、普段から

急に「病気」や「事故」で会社に出勤できなくなってもいいように

「メモ」を残したり、スケジュール管理表で(サイボーズ)でみんなの
予定を把握したり、顧客とのやりとりをシートに書いています。

私が「金融機関」出身だからかも、知れませんが
江戸町商會のような小さい会社には珍しいぐらい

「毎日が引継」システムです。

何の問題も無く、部長竹中の仕事が始まっています。

 

【満室管理日報】 ワケトンカレンダー

sueyoshi 2011年12月12日 by sueyoshi

12月6日満室管理日報です

神戸市のゴミは「ワケトン」カレンダーによって
守っていかないといけない。

神戸市内全部が同じ予定であればいいのだが、
物件のある場所ごとで違い覚えるのに一苦労。
細かすぎて、入居者も大変だろうとマンションごとに
ワケトンカレンダーを当社で作っている。
普通ゴミは「ここ」に捨てて。ペットは「ここ」ではありませんと

こんな風にしても・・・・・・間違う。
気長くお付き合いしましょか。

【満室管理日報】 セコム 

sueyoshi 2011年12月11日 by sueyoshi

12月5日満室管理日報です。

「神戸アクシスビル」は、セコムを導入しています。
緊急時に駆けつけていただき、緊急対応して頂くことになります。

先般からの懸念事項で、マスターから離れた鍵の部屋があります。
よって、何本かがセットになるのです。

直ぐには費用のこともありますが、なんとかしたいと、部長竹中と日々悩んでいます。

費用対効果について悩みますが
今後、文化も慣習も違う異国の方々が「移民」でもしてきたら

セキュリティは、一番の売になるはずです。

神戸の不動産コンサル日記 : 危機管理について(最近の事例から)

sonoda 2011年12月8日 by sonoda

こんにちは、園田です。

神戸の不動産コンサル日記をお届けします。

本日は危機管理について

 

先日堺で土地・家屋を貸して、家賃や地代を借主より頂いておられた資産家が殺されました。

犯人は恐らく、家賃や地代が居宅内にある事を知っており、

それを目当てに強盗に入ったと考えられております。

この資産家は、借主が毎月賃借料を自宅まで持って来られる形で、集金されていたようです。

 

昔はこの様な形式での家賃集金が普通でした。

最近は振り込みや引き落としによる集金が殆どであります。

大家として毎月店子さんの顔を見て話しをする事は、とっても良い事だとは思います。

相手の状況や考えを理解する事で、信頼関係が保たれる事になります。

 

然しながら、あそこの御家は何時頃お金が集まるのかや、屋敷の入り方、

住んでいる人数、建物の間取り等が、自然に外部に漏れてしまう事になります。

以前ですと、見知らぬ人が近所に入ってくれば、その地域の人の目が光っており、

事件に至らないのが当たり前でした。

現在では、その環境も段々失われて参っております。

 

では、どうすれば良かったのでしょうか。

 

やはり収金は現金でなく、振り込みか引き落としにするべきと考えます。

家に現金が無ければ、強盗に入る意味が無くなります。

もっと言うなら、しっかりした会社に管理運営を委託されることを勧めます。

 

通常、地代や家賃の5%程度で集金・督促・入退室の立会い・清掃・メンテの手配及び

その支払等の業務を引き受けますので、オーナーは毎月送られてくる明細のチェックと

経費差し引き後の家賃等の振り込み確認のみをすれば良いだけになります。

そうすれば支払のお金を置いておくことも無く、

自分が使うだけの現金を銀行口座から引出すだけで済む事になります。

しっかりした管理会社ですと、賃借人のチェックやコンタクトもその都度行いますので、

家賃の滞納や管理規約違反も起こり難くなります。

 

以上最近の世相に対し、思ったことです。

 

【満室管理日報】 秘書センター

jimu 2011年12月5日 by jimu

12月2日 満室管理日報です

江戸町商會は、土曜・日曜・祝日お休み頂いています。
物件確認(賃貸の御部屋が空いているとか・案内の方法どうするかとか)が
休みの日ほどかかってくる。

当然だ。賃貸を専門にしている業者さんは土曜日曜に一番沢山
働いている。(案内ありがとう御座います)

チャンスを逃さない為に

秘書センターの方々に
電話番の代わりをお願いしている。

なので、あったことない「別の場所の事務員さん」に
最新情報を伝えなければならない。
これを、おこたると、決まっている物件に案内入るし、資料が無くて
ちんぷんかんぷんになる。

週末宜しくお願いします。

収益マンションを満室にする管理は㈱江戸町商會へ

【満室管理日報】 月初督促

jimu 2011年12月5日 by jimu

12月1日満室管理日報です。

例によって例のごとく・・・・お家賃の督促です。

うーん。常習犯。又今月も同じような顔ぶれ。
根気強く「お家賃まだよ」とお願いするしかない。

朝早くから「おはよう御座います・・・江戸町商會です。

家賃まだよ・・入れてください・・・」と言いたくないし

聞きたくないでしょう。

うっかりするのが癖になっている人、
どんな風にしたら忘れないように
できるか
一緒に考えませんか。

収益マンションを満室にする管理は㈱江戸町商會へ