末吉ブログ

【満室管理日報】 家賃は月初が勝負 

sueyoshi 2016年4月4日 by sueyoshi

28.4.4 満室管理日報

毎月初は通帳と銀行明細とにらめっこ。

これ髙江洲の作業。

一日午前中に入金になってなかったら、電話・FAX・郵便。

これも、髙江洲の作業。

 

留守番電話に入れるなりして(優しく優しく)、

振り込んだら連絡するようにお願いする。

優しくしたいんだけど、常習犯には、どことなく声に優しさがないのよね。

 

2か月に1回はすべて一日に入金になる。

 

小さな積み重ねをするだけ。

【満室管理日報】 満室に秘策なく策あり

sueyoshi 2016年4月1日 by sueyoshi

28.4.1 満室管理日報

このブログを担当していた木下が25年12月末で退職してから

26年1月から熊澤と末吉の二人で、

26年7月から髙江洲を加え

日々「顧客満足」を追求してました。

 

こんなこと、あんなこと報告できずじまいで

あっという間に時が過ぎ・・・ましたが、

 

 

当社所有物件、管理物件は 28年3月末でほぼ満室でございます。
             
 3月末退去の2件は・・さすがに無理でございました

 

建築後41年経過した

昭和のにおいを残す団地が満室なんです。

 

退去が出ればあの手この手で戦い活動しています。

これを、文字に落とすより

 

 

皆様に直接 語ります
      日程などは週明けに。

 

まずは有言実行で、自分を奮い立たせる末吉です。

FBで報告をここに転載

sueyoshi 2015年8月24日 by sueyoshi

11170324_818670114854286_593096053207194521_nバヌアツ共和国に文房具が届きました。

3月23日に日本を出た船は、
バヌアツ共和国サント島に14日に着きました。

カスタムや桟橋のエージェンシーに現地にいるMayumiGreenさんが支払いや手配を済ませてくれました。

 

 

 

雨が止むのを待ってやっと、ペンテコスト島(バンジージャンプ発祥の地)やアンブリム島(黒魔術?で有名)へ輸送してくれました。また何日かかかって各島に届くでしょう
 

喜んでくれるかな?喜んでくれるよね。
(日本で机にしまわれたクレヨンや絵の具、色鉛筆大活躍)

協力してくれた皆さんありがとうございます。

バヌアツ(all islands of Vanuatu)

sueyoshi 2015年3月16日 by sueyoshi

IMG_1641

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PikininiDream活動が文房具を送っているバヌアツ共和国にサイクロンが来て、大変なことになりました。

首都のエファテはかなりの被害のようです。

第二の首都のような島、サント島は被害があったものの前に向かっているようです。

ほかの島々の情報はまだ入ってきません。

 

皆さんからの文具の贈り物は、幸か不幸か、まだ日本の神戸港にあります。

23日サント島に向かって船は出ます。

今回の文具の送り先は、

Vil Vil Primary School – Espirito Santo island

 Frangipani Disabled childrens association – Espiritu Santo island

Uleipo Primary School – South Santo

Losalava Primary School – Gaua island

Fanla Primary School – Ambrym island

Olal Primary School – Ambrym island

Robin Primary School – Loh island, Torres islands

Melsisi Primary School – Pentecost island

Telhei Primary School – Motarava island(Banks)

の10の学校です。

前回の訪問で、私はこの中の3つの学校に出向き先生方に逢い

1つの学校の校長は遠く歩いて我々に逢いに来てくれました。

子ども達を大事にする国です。

 

はだしの子ども達も沢山います。

きっと怖かっただろう。無事であってほしいと願っています。

 

この災害がなければ7月にAmbrym islandに行く予定を立てていました。

訪れてもいいOKを貰えたら、出向いてみます。

 

バヌアツ側でこの活動を手伝ってくれているMAYUMIさんは

自分も大変なのに、他の小さな島々を見に行くようです。

 

南太平洋に浮かぶ島島からなる国は

世界中の国から、援助あるでしょう。ただ、純粋な援助だけではありません。

一票が欲しかったり、戦争になった時の拠点として狙われています。

 

あの防波堤もあの病院もこの施設も君たちの日本が作ってくれたんだよ。

水力発電も・・・。

でもね、その施設にわざわざ大きく○○国寄付って書かないのさ。

やってやったって誰も言わないよ。

本当に感謝しているんだ日本には。

バヌアツで彼らが言った言葉が忘れられません。

 

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 金融機関

sueyoshi 2013年8月19日 by sueyoshi

信託銀行

都市銀行

地方銀行

信用金庫

信用組合

郵便局

不動産ファイナンス会社

商工ローン

萬田銀次郎

 

さてどこから借りましょうか!

 

 

 

当然お付き合いのある金融機関から「融資の打診」。

信用金庫サン・・・・・担当者にご足労願う。

 

収益物件を購入する場合、担保になる物件の資料とともに、3期分の決算書を提出しなければならない。

物件の住宅地図

公図

登記簿謄本(全部事項証明書 土地/建物)

用途地域等

道路関係図

レントロール表(賃貸借条件一覧表)

3期分の決算書

 

購入予定価格に融資希望価格・期間を伝え

 

静々とお預けいたしました。

 

 

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 決意

sueyoshi 2013年8月9日 by sueyoshi

では、「こちらのお部屋はリフォームしてありますからどうぞ」と、案内された部屋

これこそ、ザ・団地。

 

空いている部屋 7室。

20室中 7部屋。

 

 もうすぐ1部屋空くらしいし、滞納の部屋は追い出し交渉中らしい。

すぐ貸せそうな部屋2室 残りは幾ら改装費が掛かるんだろうととてつもなく不安になる。

 

半分空いてる。

いや。半分は家賃が入っている。

 

いいとこ探そう。

 

いいところだけを。

 

ない。

ならば、いいところを作ればいいのだ。 そんなこと できるのか。

 

 この現状を書きとめ写真を撮って帰ろう。

寒い冬。

 

買っていいものか、やめておくのか悩む。

 

自宅の買い替えは過去に何度も行っている

20代の頃から相談即決で売買している。

それは、あくまでも自宅。

 

今回は、借金をして購入する収益物件。

 

平成の初めのバブル崩壊で

それまで羽振りの良かった「不動産会社の社長」達の落ちぶれ方

サラリーマンとして見てきすぎたので怖い。

小物と言われてもいい。

調子に乗ったら怖い世界であること熟知している。

 

 

しばらくの沈黙の後 「銀行と交渉しますので時間下さい」と申し上げる。

金融機関が資金提供してくれるなら購入しようと決意する。

 

≪ポイント≫

不動産業者も人の子

この時点で買わない場合は売主さんのいないところで「見送りしますと」言ってください。

やる気のある担当者なら、「どこがお気に召しませんでしたか」と攻めの言葉が返ってきます。

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 汚い部屋

sueyoshi 2013年8月8日 by sueyoshi

土足のままでどうぞ、室内も見てくださいって言われた。

 

うーん。

かなりのもんです。

 

しかも、バスタブないし。

 

こんな時、リアクションに困る。

だってプロだから。

慣れてる顔しなっくちゃ。

 

できない。豪邸や億ションなら感嘆詞でるが、今どんな顔したらいいのだろう。

 

≪ポイント≫

ノンリアクション保ちましょう。

 

 

エード401改装前K48 5エード304befor浴室エード304before玄関

 

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 誰と行く

sueyoshi 2013年8月7日 by sueyoshi

株式会社 タケナカの社長

通称  タケナカのおっちゃん

 

江戸町商會のホームページにも顔登場している

建築に関して信用を置いている社長だ。

 

人が好くていろいろあった人だけど

マンションやビル、はたまた建売、工場なんでも建てている。

厳密には大規模なものは、昔よく建てていた。

 

今では、江戸町商會のお客様の為に電話一本で相談に乗ってくれる。

私の大事な大事なビジネスパートナー。

 

前振り長かったけど、物件購入する時は必ず見てもらう。

今回は、空き室もあるので、どれぐらい改装費がかかるか。

そして一番大事な、躯体は大丈夫かを見てもらった。

 

恥ずかしながら、

プレキャスト工法なるもの知らなかった。

 

「強いよ」

「塗装もしばらく持つよ」

「バランス釜はこうしたらいいよ」

って、好いとこ教えてくれる。

 

悪いとこは、「見積もりしとくよ」 って快く受けてくれる。

 

不動産の土地のことは、自分自身が自信ある。

建物は、プロに見てもらうのが一番だ。

 

≪ポイント≫

決定権者は貴方

プロと一緒に行って自分で決める。

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 現場

sueyoshi 2013年8月6日 by sueyoshi

資料関係は、現地で書き込みできるようにコピーしていくのです。

 

間取り図は拡大コピーしたし

水平器持ったし

メジャーも持ったし

虫よけスプレーも入っている。

もちろんカメラも。

 

帰ってきて、見てない担当や上司に報告するのに

上記のものは必ず持っていきたい。

大きな現場とか一日に何物件か見る時も写真は必要。

 

ボケてるといわれる前に充電確認しメディアの容量チェック完了。

 

隣地との境界ポイントの確認もした。

斜めになっている所とか、柵もよじ登る。

スカート厳禁。ハイヒールもやめたほうがいい。

 

東洋信託銀行で不動産の仕事につきたては

スーツにハイヒール。

ブランドのカバンにと鎧兜で馬鹿にされないように着飾っていたけど

 

もう、いいだろう。

 

カジュアルな格好での不動産購入の見学です。

 

≪ポイント≫

虫よけスプレーは必要

やぶ蚊があなたを狙ってます。

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 物件を見る前に

sueyoshi 2013年8月5日 by sueyoshi

物件資料だけではわからないことが、現地では沢山あります。

大体、いい加減に作ってある資料が半分以上。

パソコンで作成するとコピペと言う魔物の技を使用するからです。

面積が前の資料のままだったり

用途地域・建ぺい容積、打ち間違う。

酷いものなら、地図での場所がずれていたりする。

 

あってはいけない事だけど・・・恥ずかしながら(わが業界では)・・・・よくある

 

資料は紙で、物件である意識が低い。

 

物件を購入前提で見に行くときは

公図・地籍測量図・建物図面・住宅地図・謄本など、付属書類を入手おきたい。

 

資料入手するも  わからないことだらけ。

突っ込みたくてもわからないことだらけ

 

仕方がないから、現場見てからにしてからにしよう。

 

≪ポイント≫

間違いを見つけてもこの時点ではあまり突っ込まない。

最終まとめて確認するほうがいい。

いい加減さと物件のよし悪しは違うから、他に物件紹介されないように少し大人でいてください。