末吉ブログ

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 背景

sueyoshi 2013年8月4日 by sueyoshi

江戸町商會にとっての、18年1月

末吉清美にとっての18年1月

 

介護をしていた父も他界し、連れて行くように母も癌になる。

時間がいくらあっても足りない。しかも、体力が回復しない。

独立後半年で乳癌が見つかり手術・放射線・抗がん剤のフルコース経験。

 

得意の仲介業務を中心にし、ぼちぼち建売も建てたり、事業系の土地の仕入れも行っていた。

 

元気に働ける時間がない。あれば、母に時間を使いたかった。

 

家賃が入る収益物件があれば、安定もある。

安定を求める性格ではないけど、必要はひしひしと感じていた。

 

少し早いけど欲しかった。買ってみたかった。収益物件…大家さん。

 

しかも、お金を借りないと買えない。

前を向いているのか守っているのかわからない。

 

 

≪ポイント≫

理由なんて何でもいい。

ずーっと独身の方がいきなり結婚することもある

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 考えた時期

sueyoshi 2013年8月3日 by sueyoshi

平成13年9月アメリカの同時多発テロ

平成14年4月会社設立(今考えても無謀じゃないですか・・・・。)

15年16年と実感は全くないですがどん底から上向いている時期(世間は不良債権処理中)

17年都心部では地価が上がり始める。

 

平成18年はじめ  神戸は地価は上がっていなかった。

バブルの痛手を受けて不動産融資を受けれるライバル(老舗)は傷口を直していた。

新参者の我々は傷がなかった。

 

貯えもなかった。

小さな、棚卸用の不動産は自前で購入できても、

収益物件を購入して寝かせる資金はない。

 

銀行にお願いするしかないのであった。

 

≪ポイント≫

景気がいい時期は、不動産ころがし・不動産の抱き屋・転売屋がはびこる。

仲介業者も、彼らに売るほうが楽なのだ。

バブルの頃は、同じ物件で何回も手数料を儲ける。

ババ抜きゲームが終わると、不動産は売れない。

でも、こんな時期がチャンスなのだ。

銀行が資金を出してくれる本業の力・貯えが強い。

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 考える時間

sueyoshi 2013年8月2日 by sueyoshi

団地を収益物件としてを購入した時期は、

江戸町商會にとってまだかけ出しの頃です。

 

平成14年度(15年3月末期) 創業赤字(私の給料分赤字)

平成15年度(16年3月末期) そこそこ黒字(一期目の赤字消しました)

平成16年度(17年3月末期) 黒字

2期黒字を終え

平成17年度(18年3月末期)の収益も見込めていた。

そんな、18年の正月明け 仲介業者さんから物件を紹介されます。

「仲介でなく購入で検討してください」とのこと。

 

団地・・・・「団地」じゃないの。

 

白川農住団地H棟  全室20戸 空室8部屋

(神戸市須磨区白川台  白川台小学校横)

そう、団地。二つ階段が外についてる、和室がたくさんある。

あの、団地。

まだ、団地ブームが来るなんて、だれも思ってなかった時期に。

 

半分近く空いてるし、空いてる部屋汚いし・・・・・・古いし、エレベーターないし、バス便やし

どうして、せっかく洒落てる神戸旧居留地で商いしてるのに・・・・・・なんっでーって叫んでいました。

 

でも、ご紹介受けたのも何かの縁かと、「見送ります」との即答のお断りせず時間を頂きました。

 

≪プチポイント≫

業者さんに聞いてください。

直接の情報かどうか。どれぐらいの数、資料持って行ったか。

プロでも確率低いですが、自分だけに回ってくる資料あります。

ただし、スピードが命の物件もあることはお忘れなく。

 

 

【団地購入】 収益物件購入実話 購入編 プロローグ

sueyoshi 2013年8月1日 by sueyoshi

これから書いていく話は 当然実話です。

 

 

不動産仲介業を東洋信託銀行(現 三菱UFJ信託銀行)と

その関連会社の東洋住宅販売(現 三菱UFJ不動産販売)で14年も経験し

独立まる3年を迎えて少し経った冬の日からこの話は始まります。

 

 

 これを、書いておかねばと思ったのは

一組のご夫婦がネット(わがホームページに)でコンタクトを取っていただいたから。

 

 誰も読んでくれてないのあきらめ半分、いいや誰かの目に留まればうれしいの気持ちで

みんな会社のブログを続けていました。

 

 

現実 

江戸町商會の顧客100%が知り合いか、ご紹介。たまに突撃。

 

 時代は変わってインターネットで集客をと言われても、イメージできていません。

 

 

 

そのご夫婦に向け

そして、

今後収益物件を購入しようかと、考えていらっしゃる皆さんに向けて

 

 

プロですら、こんなドタバタ劇をやっているんだと参考にしていただくため始めます。

きっと、参考になります。お付き合いください。

 

 

好きな言葉  情けは人の為ならず

 皆さんの為になんて書いてますが、ずっと億劫だった記事書くきっかけになりました。

 これで、商売できたら

嫌いな言葉  とらぬ狸の皮算用

 

【神戸旧居留地女社長だより】パックツアー韓国

sueyoshi 2013年7月26日 by sueyoshi

「頭を使わないと空腹感がない」を実感する旅でした。

 

事の始まりは

ふっと目にした、阪急交通社の「韓国みどころ10景めぐり5日間」

9回の食事付6つの世界遺産と4都市を巡る旅です。

料金は驚きのおひとり43,220円(燃油税・空港税・施設利用等含む)

 

そうなんです。パッケージツアーに行ってきたのです。

 

昨年は「バリ」「ソウル」「フランス」

時間をつくって、ふらっと旅に出ています。

国内なら、「四国88か所お遍路」

 

飛行機とホテルを予約してあとは自分たちで考え行動するパターンです。

車ならルートを考えます。

フランスでもレンタカー借りました。

 

そんな我々が、朝から夜までびっちり予定が組まれている旅ができるのか・・・・・

チャレンジでした。

携帯電話も置いていきました。

 

結論が、冒頭の「お腹がすかない」です。

 

ガイドさんが素晴らしく予習なしで、仏国寺や宗廟の説明してくれる。

何をどこでいつ、食べようか考えなくていい。

バスが目的地に連れて行ってくれる。

ベルトコンベアーに乗せられるように・・・・・移動。

楽しいし、珍しいし、面白い。

 

だけど、緊張感がない・・・・・・つまり「脳をフル回転させる場所がない」

私は、迷ったり調べたりするのが好きで旅に出ているようです。

ハプニングは思い出です。

 

人生はあっという間。

 

仕事もプライベートも旅も・・・・・お腹ペコペコになるぐらい……楽しみます。

 

 

【神戸旧居留地女社長だより】ブログ書いていてよかった

sueyoshi 2013年6月25日 by sueyoshi

先日、江戸町商會のホームページを見てお電話いただいた方が

昨日ご来店されました。

来訪頂いた理由は「購入予定の収益物件」についてです。

初めてのご購入で不安や疑問もたくさんおありでしたが

お電話いただきすぐに、現地調査を済ませてご報告していましたので

なんだか【信頼関係】ができているかのようにお話しできました。

ダメなものはどこが問題か確認しあい、解決策も論じ、

一番大事なご購入者様の背景までお話しいただけ

今後ずっとお付き合いしたいとグッと心に思ったのです。

お帰り際に

「お天道様に恥じないように・・・」

このブログの言葉が決め手となったと言って頂き、

本当にうるってなっちゃいました。

誰に、読んでもらってるのか否か不明のブログ

自分の言葉で書いていてよかったと嬉しくて小躍りです。

 

そして、お調子者の私

江戸町商會が7年前に収益物件を初めて購入した時の、ドタバタ現実を書き綴ってみたいと思います。

 

そして、ずーと放置していた

「マイベストプロ」にも同時に投稿していく覚悟です。

【神戸旧居留地女社長だより】思い伝える努力

sueyoshi 2013年5月24日 by sueyoshi

24年度の決算申告を終り、納税も済ませました。

企業にとって決算は通知表のようなものだと思っています。

ただ少し違うのは、納税義務があることです。

頑張っていい仕事をして顧客から報酬頂くほど

「よしよし、よく頑張った。これだけ税金払いなさい」となります。

 

江戸町商會では、無駄遣いをせず、会社としての義務を果たしてます。

 

周りの諸先輩から「あっほやなー」なんて言われても

これが、私の考え方。

 

 

私は日本は素晴らしい国だと思っています。

世界中でこれほど整備された町、安全に生活できる所はありません。

言い過ぎかもしれませんが・・・。

 

蛇口をひねったら、飲める水。

電圧が安定し停電しない技術。

例外はあるにしても、女性が独り歩きできる夜。

陥没しない道路。

高度な医療施設、教育施設。

ダイヤ通りに運行されること電車。

重量のごまかしがない販売。

 

普通が普通でないのが世界の常識。

 

このありがたい国に誇りを持って、私は【納税】します。

国の使い方を論じる前に、

一個人一会社ですが、「お天道様に恥じないように」経営していきます。

 

 

 

 

【神戸旧居留地女社長だより】満室への戦い

sueyoshi 2013年5月1日 by sueyoshi

ワンルームの入退去のハイシーズンは2月、3月と4月の初めです。

退去立会・入居手続が今年も終わり

管理を委託されている「神戸エクセルヴュー」は、1DKのお部屋一室を除きワンルームは満室となりました。

 

この間委託されている案件に注力するため

江戸町商會所有の「エード白川」の満室への活動が手薄になっていました。

つまりは・・・・空室が、まだまだあるのです。

 

先月中旬から、きのくま(木下・熊澤)コンビは

「エード白川」に、ご入居していただきやすい条件を模索し、

照明を取り付け、掃除をし、リノベーション後の写真を撮り

告知活動を行っています。

 

江戸町商會のイメージはコンサル中心で

おっきい仕事ばっかりやってるのとちゃうん(関西弁)

「大きな仕事ばかりをしているのではありませんか」(標準語風)と

言われます。

確かに、そのような仕事も得意です。

ただ、現場のこと、入居者の気持ちが本当にわからないと

資料を取り扱っていることになります。

 

江戸町商會は、神戸の小さな「不動産の総合会社」だと思ってください。

お手伝いすることありませんか?

【神戸旧居留地女社長だより】会社設立4月22日

sueyoshi 2013年4月22日 by sueyoshi

株式会社江戸町商會の履歴事項全部証明書 会社設立の年月日欄は

平成14年4月22日となっています。

 

この4月1日から12期目が始まっていますが

会社のお誕生日は今日。満11歳。

 

個人のFBでは【告白】なんかもしてみましたが・・・・

平成14年3月末日で、「現在の三菱UFJ不動産販売」を退職し、独立の準備を始めた。
当初は何のはずみか、飲食業(ワインレストラン)をやっていたが、翌年平成15年5月には
不動産業の業者免許を取得し10年が経った。
慣れない業種、乳癌の発見手術・抗がん剤・放射線治療、金策(笑)、父の介護・見送り、
母の介護・そして見送り、パートナーとの入籍、パートナー園田の食道癌早期発見・・・・数えきれないことが次々とやってきた。
生きている・・・生かされている。

私を含め6人のメンバーで、お天道様に恥じないように仕事をしていきます。
皆様、これまで以上にお力を頂きますようにお願いいたします。

 

今日は会社のお誕生日だから
こんな【宣言】してみましょう。

 

明日 何が起こるかわかりません。
生きている意味・・・・生かされている理由を噛みしめて

若い不動産業従事者向けの「勉強会」

50歳以上の「ふんわり起業を提案する会」

起業後まもない女性経営者向けの「会社の取扱説明書作成会」

開催していきます。

 

【神戸旧居留地女社長だより】シャガールの青

sueyoshi 2012年12月4日 by sueyoshi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

どの教会もステンドグラスが立派です。

マルク・シャガールは愛の画家。

 

ロシアに生まれ、フランスで活躍した画家で シャガールが使う青色は、

深く吸い込まれるような青。

絵画の青も素敵・・・ステンドグラスになると

一層際立っていました。

 

日本の建築物で使われるステンドグラスは

 建物の高さがないためか感激が少ないように思います。