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末吉脳その2

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末吉BLOG

"まず常識を疑う"ことから始まる、不動産投資の"次の一歩"

不動産投資・運用を効果的に行う際、壁にぶち当たってしまい、思い悩むこともあると思います。
「空室が埋まらない」「修繕の費用をどうやって捻出しようか…」などなど、不動産の運用をするうえで考えなければならないことは沢山あります。
そうやって思い悩んだ時、特に意識すべきポイントは「今までの常識を疑ってかかれ!」
ということ。
数年ごとの保守・修繕の作業を業者に依頼する時や、仲介業者に入居者募集を募る時など、様々なシチュエーションでこのポイントを思い出してください。


不動産収益物件

ひとつ、実際に私のまわりであった事例を紹介しましょう。
築年数15年が経過したアパートオーナーのAさんは、入居者数が頭打ちになってきたことを受けて「よし、外壁塗装して見た目を綺麗にしようか!」と考えました。
思い立ったが吉日、ツテで紹介してもらった外壁塗装会社に見積りを頼んだところ、Aさんの予算とは大きくかけ離れた200万円前後の価格を提示されてしまいました。
そんなに高いの!?と、ネットで別の業者にも見積もりをお願いしたところ、やはり同等の価格を提示されてしまい、「そんなに費用がかかるなら、もう数年待とうかな…」
と作業を見送ったのでした。
Aさんはここで諦めたがゆえに入居者数増加へのきっかけをつかみ損ねてしまったのです。

ここで、先ほどのポイントを思い出して下さい。


一にも二にも、まず「今までの常識を疑ってかかれ!」です

今回のように外壁塗装を行う際、まずは施工前に仮設足場を物件の周りに組み、さらに吹きつける塗料が風で飛散しないようにシートで覆います。
実は外壁塗装にかかる費用のうち、仮設足場やシートが10~30%もの割合を占めています。

裏を返せば足場を組まなければ、その分外壁塗装費用が安くなります。

つまり、足場を組まずにワイヤーやゴンドラなどを用いてのブランコ作業で、飛散しないようにローラーで作業が可能であれば大幅な費用削減が可能となり、先ほどのAさんも安価で外壁塗装ができていたのです。


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投資とリスク回避のバランスを考える

他に効果的なことの一例として挙げられるのが、 入居に際して必要となる 重要事項説明書 ・契約書。
これらの書類は仲介業者固有のひな形を使用する場合がほとんどです。
「仲介業者に任せておけば必要な事は記載しているから大丈夫だろう…」と思うかもしれませんが実はこれらの書類はオーナー自身で作成することがとても大切なんです!

オーナー自らが作成することによって仲介業者の手間を減らすことはもちろん、仲介業者を数社入れている場合でも1つの契約書類の把握で済みますし、地域独特の問題なども取り入れる事ができ、トラブルを未然に防ぐことにも繋がります。
いかにいい物件に投資するか、ということも勿論大切なのですが、不動産運用に対するリスクヘッジはその何倍も大切なんです!

また、仲介業者が入居者に物件を進める際、間取り図と外観写真だけという物件も 少なくありません。
入居者が物件を選ぶ時、案内してもらう物件はやはり写真が決め手になる場合が多いので、積極的に良い写真を仲介業者に渡すなどして、入居者への窓口を広げることも大切です。

こういった契約書の怖さやトラブルの回避法、さらには仲介業者との付き合い方、物件の評価まで、江戸町商會には大手都市銀行系不動産会社や信託会社系不動産会社で培い・養った経験・技術・知識があります。
不動産にかかわる全ての人に、私たちのノウハウを伝え・活用していただきたいと 考えています。

「うーん、困った…」と一人で悩むより
ぜひ一度お気軽にご相談いただき、状況を打開する道を私たちとともに探しましょう!